077-4940165077-4940165

תמ”א 38- שאלות ותשובות


תמ”א 38- שאלות ותשובות

כיצד מסייעת תמ”א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?

חיזוק המבנה לפי התמ”א הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, לעיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, להרחבת דירות ולהוספת אלמנטים משפרים (מעלית, ממ”ד) ועוד. לפיכך, קובעת התמ”א הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת, הוראות בעניין שיפור מיגון המבנה וכיו”ב.

תמ”א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות עירונית במרקמים בנויים שהתיישנו, בדרך של הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור חדשות, שדרוג עיצוב המבנים וכד’. בכך, חורגת תרומתה של התמ”א מעבר למטרת חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, עם זאת, יש לזכור שזאת היא מטרתה העיקרית, והסיבה לעריכתה.

מה ההבדל בין תמ”א (38/2 הריסה ובנייה מחדש) לפינוי בינוי?

המסלול המוכר שעובד זמן רב יותר הוא המסלול לפי תכנית של “פינוי בינוי” רגילה, ולגביו קיימת דרישת סף מרכזית שמקשה מעט על המימוש – המתחם בו יבוצע “פינוי בינוי” חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. בנוסף לכך, חשוב לדעת כי הליך זה מחייב פרוצדורה ארוכה שכוללת אישור תכניות מול ועדה מחוזית לתכנון ובניה, ואישורים נוספים מגורמים ממשלתיים (לא כמו בוועדה המקומית במסלול של תמ”א 38/2), דבר שמאריך את ההליכים לאישור התכנית.

מול התכנית המוכרת של “פינוי בינוי”, תמ”א 38/2 מאפשרת את תהליך הריסת הבניין והקמת בניין חדש בקנה מידה קטן יותר עם מספר קטן יחסית של יחידות דיור (לדוגמה: בניין עם 6-9 יחידות דיור), מבלי להחתים בעלי דירות רבים ולשכנע אותם בכך. כל התהליך עצמו מהיר יותר, מפני שאין צורך לפנות לוועדת התכנון המחוזית – הסמכות היא של הוועדה המקומית שמאפשרת ביצוע בהליך קצר יותר.

מהו סל זכויות בניה שניתן על ידי תמ”א 38 ?

התמ”א מאפשרת להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות ולהרחיב דירות קיימות.

להלן תוספות הבניה שהתמ”א מאפשרת:

  • סגירת קומת עמודים
  • הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה או הקמת אגף חדש למבנה בשטח כולל של 2 קומות טיפוסיות.
  • הקמת קומה חלקית על גג מבנה
  • הרחבת דירות קיימות בשטח של עד 25 מ”ר לכל דירה (לטובת בניית מרחב דירתי מוגן לכל דירה)
  • הוספת מעליות

להלן המסלולים שקובעת התמ”א:

חיזוק מבנה קיים ללא תוספות בניה

  • חיזוק מבנה קיים ובניית התוספות עליו
  • הריסת המבנה ובנייתו מחדש בתוספת הזכויות
  • חיזוק מבנה קיים ומתן תוספת זכויות הבניה במגרש/ים אחרים

חשוב להבין כי התמ”א מפרטת את המעטפת המקסימאלית של זכויות הבנייה שניתן לקבל כתמריץ לביצוע החיזוק, בכדי לתת מגוון אפשרויות למבנים השונים באופיים ובסביבתם. אין זה אומר שמלוא הזכויות יתאפשרו או יינתנו בכל בקשה להיתר מכוח התמ”א. על מגישי הבקשה לבחור בחלופה המתאימה ביותר למבנה הספציפי, בהתאם למאפייניו הפיזיים, התכנונים, לסביבתו ועוד. הוועדה המקומית, אשר מוסמכת לקבלת החלטה בבקשה להיתר, בעלת מרחב שיקול דעת בהחלטותיה בהתאם לשיקולים תכנונים אדריכליים נופיים ועוד.

למה צריך את זה?

בטיחות: מניעת קריסת הבניין במקרה חלילה של רעידת אדמה – מציל חיים.

בטחון: שהות בממ”ד (במידה ויבנה) או במקלט שיוסב לתקני, בעת מתקפת טילים – מציל חיים.

איכות חיים: מעלית לכל הקומות.

כלכלית: עליית שווי הדירה במאות אלפי ₪ בשל חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, תוספות בנייה (בכפוף לאפשרויות), התקנת מעלית, שדרוג התשתיות והחזות החיצונית.

איך עובד התהליך?

פרויקט תמ”א 38.2 (הריסה ובנייה מחדש) או פרוייקט של פינוי בינוי,  הוא פרויקט יזמי-קבלני, המבוצע מכוח חיקוקים שונים, לרבות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס”ו-2006, פקודת המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין וחוק התכנון והבניה.

באופן עקרוני מדובר בפרויקט בו קבוצת בעלי-דירות בבניינים ישנים מסכימים להתאחד, לחתום על יפויי-כוח לגוף מקצועי שייצג אותם, לפנות את דירותיהם, למסור אותן לקבלן/יזם, שיהרוס אותן ויבנה במקומן בניינים חדשים ומודרניים, ימסור לכל בעל-דירה שהתפנה דירה חדשה, גדולה יותר וטובה יותר מדירתו הישנה וימכור בשוק החופשי דירות נוספות באותם בניינים, כדי שהפרויקט יהיה אפשרי מבחינה כלכלית.

בעלי הדירות המתפנים לא משלמים אגורה, לא לחברה המייצגת ולא לקבלן המבצע, ומשפרים את תנאי הדיור שלהם, את איכות החיים שלהם ואת מצבם הכלכלי באופן משמעותי ביותר.

האם נקבל ערבות בנקאית ובאיזה סכום?

כן ובסכום שיוסכם בין עורכי הדין של הצדדים. בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש מקבלים בעלי הזכויות ערבות הנקראת ערבות חוק מכר, מהבנק המלווה את הפרויקט, בגובה שווי ערך דירתם  בבניין החדש שייבנה לפי הערכת שמאי הבנק המלווה.

האם נקבל פוליסת ביטוח לפרויקט בתקופת העבודות?

כן. אחד התנאים בטרם תחילת העבודות בנוסף להצגת ההיתר ומסירת הערבות הבנקאית, תועמד לרשות בעלי הדירות פוליסת ביטוח בפני כל הסיכונים, לרבות עבודות קבלניות, נזקי רכוש, אש, צד ג’ וחבות מעבידים למשך כל תקופת העבודות.

האם לאחר חתימתנו על ההסכם תהיה לנו מעורבות כלשהי בהחלטות?

כן. במפרט מפורטים תחומי מעורבות של נציגות הדיירים במהלך הבנייה כגון עיצוב הלובי , בחירת צבע בשטחים המשותפים, בחירת תא המעלית (קבינה) ועוד והכול בשיתוף עם אדריכל הפרויקט.

מה אני מקבל בתמורה לבית שלי?

כל דייר מקבל אפשרות לבחור דירה הפונה לאותו כיוון כפי שהדירה של הדייר פונה היום. הדירות החדשות גדולות יותר, מרווחות יותר ומספקות מענה הוגן כפיצוי לדירות המתפנות.

האם נהיה מיוצגים ע”י עו”ד מטעמנו ומי יממן זאת?

אכן כן והמימון מקורו בחברה לאחר שייחתם הסכם מחייב בין הצדדים.

עד מתי העו”ד ילווה אותנו ?

תקופת הליווי תלויה בהחלטתכם ובהסכם מול העו”ד. שכה”ט שאנו נעמיד לרשותכם מכסה ליווי משפטי שגרתי עד מועד קבלת טופס 4. במצבי קיצון של תביעות משפטיות בגין הפרות יסודיות (מהותיות) של ההסכם וביטול ההסכם כחוק עומדת לרשותכם הערבות הבנקאית שתהיה מצויה בנאמנות בידיו של העו”ד המייצג אתכם ונועדה לשימושכם עפ”י שיקול דעתכם כולל בין היתר לכסוי עלויות יעוץ משפטי עפ”י הצורך.

האם אפשר לממש עסקה מהירה יותר מלהמתין עד שיגמרו לבנות את הבניינים?

אפשר למכור את הדירה המתפנה (בפרויקט פינוי-בינוי אין מגבלות על עסקאות קניה/מכירה של דירות לפני הפינוי), כמו כל עסקת נדל”ן אחרת. במקרה כזה למוכר אין שום הטבות הנובעות מחוק פינוי-בינוי או מחוק מיסוי מקרקעין, והוא פשוט “יוצא מהתמונה” ומעביר לקונה את כל הזכויות ואת החובה לעמוד בייפוי-הכוח שעליו הוא חתם.

במידה וקיימות במבנה זכויות בניה שלא מימשתי בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות בניה לפי תמ”א 38?

במקרה זה התשובה משתנה בהתאם למסלול היתר הבניה. להלן:

מסלול של הריסת המבנה ובנייתו מחדש- ניתן לקבל זכויות בניה לא ממומשות מכוח תכנית מפורטת שחלה בשטח, בתוספת לזכויות הבניה שכלולות בתמ”א. היקף הזכויות כאמור, הינו בכפוף לשיקול הדעת של הוועדה המקומית. המטרה בשילוב הזכויות לעיל היא לעודד הריסה ובניה מחדש של מבנה, שעדיפה מבחינה הנדסית על תוספת בניה וחיזוק מבנה קיים.

 

מסלול של חיזוק מבנה קיים תוך כדי תוספות בניה- ניתן לשלב זכויות בניה לא ממומשות לפי תכנית מפורטת שחלה בשטח עם  זכויות הבניה שמאפשרת התמ”א. אולם, התוספת הכוללת בהיתר לא תעלה על היקף הזכויות הלא ממומשות לפי התכנית המפורטת או תוספת הזכויות לפי התמ”א, הגדולה מבניהם. ככל שהיקף הזכויות הלא ממומשות הקבוע בתכנית המפורטת עולה על הזכויות לפי התמ”א, היתר מכוח התמ”א ייחשב רק לתוספת הזכויות שמאפשרת התמ”א.

מה לגבי התנגדות שכנים?

התנגדות שכנים יכולה להתבטא בשני מקרים:

מקרה ראשון – אם למרות שהתקבלה החלטה חוקית בנציגות המוסמכת של הדיירים (ועד הבית ואסיפת בעלי הדירות), בעל-דירה מסוים לא מקבל על עצמו את החלטת הרוב ולא מצטרף לפרויקט פינוי-בינוי, הוא מוגדר כ”דייר סרבן”. אם 80% מהדיירים האחרים חתמו על ההסכם לחברה המייצגת, חוק פינוי-בינוי מפרט הליכים משפטיים שניתן לנקוט נגד “דייר סרבן”.

מקרה שני – לפני אישורה של תכנית בניין-ערים מפורטת (תב”ע), היא מופקדת לידיעת הציבור. בשלב זה יכול כל מי שעלול לדעתו להיפגע מהתכנית, להגיש התנגדות למוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית. מובן מאליו שהדיירים המתפנים, שהם למעשה יוזמי התכנית, לא יכולים להתנגד לה, אבל שכנים מסביב בבניינים אחרים, וכן בעלי דירות בתחום הפרויקט, עלולים להתנגד. התנגדויות כאלה, אשר בדרך כלל מוגשות משיקולים כספיים / קנייניים, לרוב אינן מתקבלות אך עלולות להשפיע על הזמן הדרוש לאישור התכנית.

לאחר חתימת הרוב הדרוש וחתימת החברה על ההסכם יוגשו תכניות לעירייה. עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א’ – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים –  יכול הרשם למנות עו”ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.

מה זה אומר “שטח עיקרי” ואיך מתבצע החישוב של נטו וברוטו?

לאחר חתימת הרוב הדרוש וחתימת החברה על ההסכם יוגשו תכניות לעירייה. עם קבלת האישור העקרוני מהעירייה (המהווה שלב א’ – מכינה) יזומנו המתנגדים ואלו שלא חתמו על ההסכם, (במקביל להמשך התהליך) למסור ולדון בהתנגדותם למול רשם המקרקעין לשם ביטול העסקה.לא קבל רשם המקרקעין את נימוקי המתנגדים –  יכול הרשם למנות עו”ד שיחתום בשם בעל הדירה במידה ומסרב לחתום על אף החלטת הרשם.

השאלה מערבבת בין ההגדרות של תקנות התכנון והבניה ובין ההגדרות המקובלות בשוק.

לפי תקנות התכנון והבניה “שטח עיקרי” הוא כל שטחי הרצפה שיש להם תקרה, המשמשים ישירות ליעוד שלשמו הוקמו – במקרה שלנו: למגורים. למשל: חדרי הדירה, המטבח, האמבטיה, השירותים, המסדרון ומרפסות מקורות, כולל השטח שמתחת לעובי הקירות. “שטחי-שירות” הם שטחי רצפות שאינם משמשים ליעוד “מגורים” אלא משרתים אותו, למשל: הממ”ד, חדרי-מדרגות, חדרי-מכונות, מחסנים, חניות ומרפסות לא-מקורות – כולל עובי הקירות המקיפים אותם. תכניות בניין-ערים (תב”ע) חדישות מפרטות בדיוק רב את המכסות המכסימליות של שטחים עיקריים ושטחי-שירות שמותר לבנות על מגרש, וכל חריגה מהן מחייבת הליך מיוחד “בקשה להקלה” שמאריך מאד את הזמן עד לקבלת היתר-בניה (ולא תמיד הועדה המקומית מוסמכת לתת הקלות כמותיות בשטחים).

“נטו” ו”ברוטו” הם מושגים הלקוחים מהז’רגון של קבלני הבניין והמתווכים והם אינם ביטויים בעלי נפקות משפטית. ברוב המקרים “נטו” מתייחס לשטח הדירה, ללא שטחי השירות הצמודים אליה וללא החלק היחסי בשטחים המשותפים. לפעמים משתמשים בביטוי “נטו נטו” שהוא אותו שטח, אך בהפחתת השטח שמתחת לעובי הקירות. “ברוטו” ו”ברוטו ברוטו” הם השטח הכולל את כל ההצמדות ועובי הקירות והשטח הכולל את כל שטחי הרכוש המשותף – בהתאמה.

בכל מקרה, על-פי חוק-מכר-דירות, הצדדים חותמים על שרטוטים של הדירה ושל הבניין, בקנה מידה שלא יקטן מ-1:100, כחלק מ”המפרט” וכידוע “תמונה מספרת אלף מילים” ומונעת ויכוחים על משמעות של ביטויים כאלה ואחרים.

האם אנחנו משלמים משהו?

שכרם של כל המומחים ואנשי המקצוע שהחברה המייצגת תעסיק, ישולמו מתוך רווחי הקבלן המבצע ועל-ידו. ייקבע מנגנון מדוקדק שימנע מצב של ניגוד-עניינים בין השירותים שהמומחים מפעילים בשם ועבור בעלי הדירות לבין אותם מומחים המקבלים את שכרם מהיזם המבצע, שעליו הם צריכים “לשמור”.

האם אני משלם מס על פינוי בינוי?

בעלי הדירות אינם אמורים לשאת בנטל המס, ככל שיהיה מס, אלא היזם. כשפרויקט פינוי-בינוי מנוהל באופן מקצועי ומתוחכם, ניתן לנצל בו את כל ההטבות האפשריות עבור בעלי הדירות באופן שכל  הפטורים המנויים בחוק ינוצלו לטובת הפרויקט, כאשר הדיירים מחויבים לעשות שימוש בזכותם לפטור ממסים שונים. הפטורים האלה עלולים להיעלם בחלקם, במקרה שבעלי-דירות מפריזים בדרישותיהם (גודל הדירות החלופיות, רמת הגימור הגורמת לעליית שווי הדירות החלופיות וכו’), דבר שעלול להשפיע על רווחיות הפרויקט מבחינת הקבלן ולכן, על אפשרות ביצועו לפועל.

תמ”א 38 – מהם תהליכי העבודה?

חברתנו מציעה ללקוחותיה תהליך עבודה מובנה שנועד לממש בדרך הטובה והאיכותית ביותר תוכניות להתחדשות עירונית – תמ”א 38 תיקון 3 (חיזוק מבנה קיים) או תמ”א 38 תיקון 2 (פינוי בינוי), תוך שקיפות מלאה ושיתוף פעולה מלא עם דיירי הבניין. תהליך זה אינו מחייב כל עלות כספית מצד הדיירים, וכולל, בין היתר, את השלבים הבאים:

שלב ייעוץ מקדים – בדיקת היתכנות ראשונית של יישום תוכנית תמ”א 38 בבניין, בדיקת תוכניות בניין ופיתוח סביבתי, הצגת התוכנית הראשונית לדיירים, הצגת חלופות ומענה על שאלות מקצועיות.
שלב בדיקת היתכנות – בשלב זה, לאחר הסכמת הדיירים לעבור משלב הייעוץ לבדיקת ההיתכנות מתבצעות על-ידינו בדיקות היתכנות בכל המישורים הרלוונטיים – הנדסי, משפטי, מיסויי, תכנוני ועוד.
גיבוש הצעה לביצוע – לאחר שקלול הנתונים שהתקבלו בשלב הבדיקה, מוגשת ההצעה לדיירים, כולל תכנון חיזוק המבנה/הריסתו ובנייתו מחדש על פי תוכניות ותקנים עדכניים, כמו גם על פי המציאות בשטח, הצגת תוכניות להריסת הבניין והקמתו מחדש – תמ”א 38 תיקון 2 –פינוי בינוי. בשלב זה מוצגים גם לוחות זמנים ונבחרת נציגות דיירי הבניין וכן עו”ד לייצוג הדיירים.
גיבוש הסכם התקשרות – החברה, בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים, מגבשת הסכם התקשרות ותוכניות מתקדמות הכוללות את כל פרטי הפרויקט וזכויות הדיירים.
טיפול בקבלת אישורים והיתרים – החברה מגישה את כל התוכניות לוועדות המתאימות ודואגת לקידום הפרויקט בכל המישורים וזאת לצורך קבלת היתרי בנייה.
שלב הביצוע – עם קבלת היתרי הבנייה, מתחילה החברה להוציא לפועל את שלב הביצוע והבנייה על פי כל ההסכמים והתוכניות שנחתמו אל מול הדיירים והרשויות הרלוונטיות. בשלב זה אנו דואגים למפקח בנייה להבטחת איכות הבנייה באתר וכן להתחשבות מלאה בצרכי הדיירים המתגוררים בבניין .
גמר בנייה והשבחת הנכס – עם סיום עבודת הבנייה, אתם מקבלים נכס משודרג, עם השבחה משמעותית של הנכס, דירה גדולה ומרווחת יותר, חזות מעוצבת ועדכנית ומערכות בניין חדשות ומתקדמות.